递增付款抵押贷款_Graduated Payment Mortgage
什么是递增付款抵押贷款（GPM）？
递增付款抵押贷款（GPM）是一种固定利率抵押贷款，其还款金额从最初的较低水平逐渐增加到较高的最终水平。通常，从初始基础付款金额开始，年增长率在7%到12%之间，直到达到完整的月付款金额。
关键要点
- 递增付款抵押贷款（GPM）是一种固定利率抵押贷款，其偿还计划在早期提供较低的付款，随后随着时间的推移而增加。
- GPM的目的在于使房主能够以较低的月供开始，以帮助一些人获得贷款资格。
- 相较于标准抵押贷款，GPM贷款的总成本通常更高，能够承担早期付款的房主随着月供上升，可能会面临财务困境。
递增付款抵押贷款的运作方式
递增付款抵押贷款的设计初衷是让房主管担最低的还款额。随后，随着时间的推移，付款金额会逐渐增加。较低的初始利率是买家获得资格的关键。这一较低的利率使得许多可能无法获得房屋抵押贷款的人能够因负担得起较低的初始支付而符合条件。如果以较高的利率对贷款进行记载，这些买家可能因月供较高而不符合资格。这种贷款偿还方式对年轻购房者或首次购房者尤其适用，因为他们的收入水平往往是逐步上升 的。
递增付款抵押贷款可能是负摊销贷款，也可能不是。如果初始付款金额低于抵押贷款上累积的利息，则该贷款为负摊销贷款。在负摊销贷款中，借款人的还款额少于贷款的利息费用。这种付款结构会产生递延利息，最终增加贷款的总本金。[1]
递增付款抵押贷款仅适用于联邦住房管理局（FHA）的贷款。FHA贷款允许低到中等收入的借款者融资高达家庭价值的96.5%，即便他们无法支付较大的首付款。[2]
递增付款抵押贷款的优势
递增付款抵押贷款对购房者提供了一些关键利益。其优势包括：[3]
- 根据收入，潜在的更易于获得抵押贷款的资格
- 开始时的较低支付，随着收入的增长而逐渐增加
- 在预算每月开支时的灵活性
选择递增付款抵押贷款可以使您相比于收入更高时再购房而更容易现在购买房产。接受与您的收入共同发展的付款结构，您也可能会拥有更多的住房。关键在于，您相对确信自己能够随着时间的推移负担得起逐渐增加的抵押贷款支付。
递增付款抵押贷款的缺点
递增付款抵押贷款的主要缺点在于，与传统抵押贷款相比，其相关总成本更高。随着还款提高至较高利率，借款人可能会发现自己仅在偿还利息费用，而未减少借款本金。
此外，如果递增付款抵押贷款是负摊销贷款，借款人将支付更高的利息。由于递延利息会增加借款本金，这一数额会持续增长，从而导致利息计算基于更高的金额。
另一个必须考虑的主要缺点是，使用递增付款抵押贷款时，借款人的收入不保证与增加的抵押付款同步上涨。如果借款人的收入未能与每月债务的增长相匹配，他们可能会违约。违约将进一步损害他们的信用，贷款人也可能会对房产进行止赎。
注意： 提前偿还递增付款抵押贷款可能会导致提前还款罚金。[4]
递增付款示例
看看递增付款抵押贷款的具体实例会很有帮助。假设您申请了一个30年期、利率为3%的$300,000贷款。年度递增利率为2%，总共进行五次年度递增。您的付款可能如下所示：
| 递增付款抵押贷款计划 |
|---|
| 年份 |
| 1 |
| 2 |
| 3 |
| 4 |
| 5 |
| 6-30 |
那么，如果您在30年内以3%的利率借款1,265。
提示： 使用递增付款抵押贷款计算器可以帮助估算每月付款，与传统抵押贷款相比，您可能需要支付的费用。
递增付款抵押贷款与可调利率抵押贷款
尽管递增付款抵押贷款似乎是一种可调利率抵押贷款（ARM），但两者并不相同。
可调利率抵押贷款根据市场利率定期波动。ARM利率会受到定期调整，但并非按照固定时间表进行。此外，由于基于市场现行利率，利率可能下降或上升。相对而言，递增付款抵押贷款的利率仅会上升。
重要提示： 一些ARM允许只支付利息。尽管这可能导致每月还款较低，但不会帮助您减少贷款本金。
常见问题解答
什么是递增付款抵押贷款？
递增付款抵押贷款是一种住房贷款，其每月付款从一个金额开始，随后逐渐增加。这种类型的抵押贷款旨在帮助那些因为收入较低而可能难以获得贷款资格的购房者。
谁应该考虑递增付款抵押贷款？
递增付款抵押贷款可能适合那些预计未来几年收入将稳步增长的人。如果您没有现实预期相信收入会随着时间增长，递增付款抵押贷款可能会有问题，因为您的月供会逐渐增加。
递增付款是如何计算的？
递增付款是通过抵押贷款金额、利率、年度递增率和适用的递增次数进行计算的。您可以使用在线贷款计算器计算递增抵押贷款的每月付款。
参考文献
[1] Consumer Financial Protection Bureau. “What Is Negative Amortization?”
[2] USA.gov “Mortgages.”
[3] Consumer Financial Protection Bureau. “FHA Loans.”
[4] The Federal Reserve Board. “Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages,” Pages 24-25.